"전세로 이사할 집을 구하고 있는데 최근 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 주변에도 많아서 걱정입니다. 이를 예방하려면 등기부등본을 살펴봐야 한다고 해서 우선 발급을 받았습니다. 그런데 복잡한 항목들도 많고 용어도 어려워서 무슨 말을 하고 있는지 이해가 잘 되지 않습니다. 어떻게 봐야 하나요?"
전세사기와 보증금 미반환 사고가 전국적으로 번지면서 전재산에 가까운 목돈을 잃는 피해자들이 늘어나고 있습니다. 전세와 월세, 매매 등 부동산 거래는 복잡하기 때문에 계약 전 따져야 할 사항을 조목조목 분석하기에는 입주자 입장에서 부담되는 것이 사실입니다.
그러나 계약을 체결하기 전 꼭 확인해야 하는 것이 있습니다. 바로 등기사항전부증명서(등기부등본)입니다. 등기부등본은 일종의 건물버전 이력서입니다. 등기부등본을 통해 실소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 관계를 한눈에 파악할 수 있습니다. 그렇기에 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 수단입니다.
등기부등본은 누구나 발급, 열람이 가능합니다. 일반적으로 부동산 거래를 진행하는 공인중개소를 통해 받을 수 있으나 직접 열람하고 싶다면 대법원 인터넷등기소를 이용하면 됩니다. 주소를 입력하면 누구나 열람할 수 있으며 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1000원입니다.
등기부등본은 크게 표제부와 갑구, 을구로 나뉩니다. 이제부터 항목 별로 유의해야 할 점을 알아보겠습니다.
표제부에서는 먼저 주소가 정확히 본인이 계약하고자 하는 그 집이 맞는지 확인해야 합니다. 계역사와 등기부등본 상에 기재된 면적과 용도 등이 일치하는지도 체크해야 합니다. 용도의 경우 특히 근린생활시설인지 아닌지 확인하는 것이 중요합니다.
근린생활시설은 상가형 건물과 주거용 건물이 혼합돼 있는 건물 형태를 말합니다. 그런데 근린생활시설 중 사무용 건물을 주거용으로 개조해 임대를 하면 입주자 입장에서 문제가 발생할 수 있습니다. 전세자금대출이나 전세보증보험의 가입이 거절될 수 있기 때문입니다. 다음 세입자가 들어올 시에도 전세자금대출이 불가능한 경우가 발생하기 때문에 추후 이사 시 문제가 발생할 수 있습니다.
표제부 하단 열람일시도 반드시 확인해야 합니다. 과거 등기부등본을 발급받은 시점과 계약시점 사이에 권리에 대한 변동이 생길 수 있기 때문입니다. 발급일자 이후에도 가압류나 근저당이 설정될 수 있어 가급적이면 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 재발급해 변동사항이 없는지 확인하는 것이 안전합니다.
갑구는 부동산 소유권과 관련된 권리 관계가 수록돼 있습니다. 최근 전세사기 유형 중 소유자가 아닌 사람들이 마치 소유자인 것처럼 연기를 하는 경우도 있었기 때문에 반드시 계약하고자 하는 소유자가 계약 현장에 나와있는 사람이 맞는지 확인하는 것도 필요합니다. 이 경우 신분증이나 인감증명서 등을 요구할 수 있습니다.
갑구에서는 순위번호와 등기목적, 접수일, 등기를 한 이유를 표시하는 등기원인란, 권리자 등이 기재됩니다. 등기한 순서대로 게재되기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다.
만약 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 이 경우 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다.
등기원인란에서는 해당 부동산에 대한 경매나 압류가 언제 일어났었는지도 확인할 수 있습니다.
신탁등기라는 단어도 주의해야 합니다. 이 경우는 집주인이 주택을 건설하면서 금융기관 등 신탁회사에서 대출을 받았을 때에 해당합니다. 이 경우 실질적인 소유주는 신탁회사이기 때문에 전세 계약을 진행할 시 이들의 동의가 필요합니다.
이 경우 신탁원부를 발급받은 후에 신탁사에 임대차 계약에 관한 계약 동의를 모두 받아야 임대차보호법 적용 대상이 되니 반드시 유의해야 합니다.
을구에서는 융자와 압류, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 부동산 권리를 확인할 수 있습니다. 비교적 단순한 곳이 안전한 곳일 확률이 높습니다.
여기에서 중요한 것은 근저당입니다. 근저당은 이 집을 답보로 집주인이 빚을 얼마나 졌는지를 확인할 수 있는 부분입니다. 이에 따라 입주자가 보증금을 넣는 해당 주택에 본인보다 선순위인 권리가 있는지 짚어볼 수 있습니다.
실제로 대출이 얼마나 집행됐는지 추론할 수도 있습니다. 을구에서는 채권최고액을 확인할 수 있는데, 일반적으로 채권 최고액은 대출금에 비해 120% 정도를 설정합니다. 이를 역산하면 실제 대출금을 짐작할 수 있습니다. 보증금과 건물가액 대비 근저당권의 비율이 적절한지 전문가와 상의하는 것도 필요합니다.
임차권 등기에 대해서도 유의해야 합니다. 임차권 등기는 세입자가 이사를 가더라도 해당 집을 점유할 권리인 대항력과 경매에 넘어갈 시 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 유지하는 제도입니다.
쉽게 말해서 본인보다 권리가 앞서 있는 세입자가 있다고 생각하면 됩니다. 만약 보증금을 돌려받지 못하게 됐을 때 경매 등으로 추후 집이 넘어갔을 시 입주자보다 앞서 있는 권리를 가진 세입자가 있다면 본인은 그만큼 뒤로 밀릴 수밖에 없습니다.
즉, 임차권 등기가 있다는 것 자체가 해당 부동산에 대한 위험 신호를 보내는 것으로 받아들여야 합니다.
건물에 따라 을구가 없는 경우도 있는데 이럴 때에는 문서의 끝을 알리는 ‘이하여백’이 있는지 확인하면 됩니다.
등기부등본과 함께 건축물 전반의 정보를 확인할 수 있는 건축물대장도 권리 관계를 살펴볼 수 있는 중요한 서류입니다.
건축물의 불법 증축 여부와 용도, 세대수를 확인할 수 있어 해당 주택이 합법적으로 세워진 것인 것 알 수 있습니다. 이는 정부민원포털 민원24시를 통해 무료로 발급이 가능합니다. [뉴스w]