사진=픽사베이
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"청년 주택 청약에 당첨돼 들떴는데 현재 살고 있는 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 추가적인 대출을 받기에도 힘든 여건인데 집주인은 제 뒤에 세입자가 들어와야 반환이 가능하다는 말만 되풀이해 너무 막막합니다."

최근 역전세난에 계약 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘어나고 있습니다. 세입자가 내용증명과 임차권 등기 등 복잡한 법적 절차를 밟기 쉽지만은 않은 상황입니다.

그래서 <뉴스w>가 정리해 봤습니다. 세입자는 전세금반환소송을 진행하기 전 실무적으로 도움을 받을 수 있는 내용증명과 세입자 권리를 보장하는 임차권등기 제도 등을 활용하는 것이 중요합니다.        

◆법적 대응 전 '내용증명'부터… 계약해지 단서 활용

법적 대응을 하기 위해서는 계약 해지가 선행돼야 합니다. 집주인의 전세금 반환 의무 자체가 계약이 종료돼야만 발생하기 때문입니다. 이때 내용증명을 통해 집주인에게 계약을 갱신하지 않는다는 의사통보를 명확히 하는 것이 중요합니다.

내용증명은 어떠한 의사와 주장 등을 담은 내용물을 누가 누구에게 발송했는지를 공적기관인 우체국을 통해 증명받는 제도입니다. 전세보증금 반환과 관련 사안인 경우 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보하고 전세보증금을 돌려달라는 취지로 작성하면 됩니다.

동일한 문서 3통을 작성해 우체국에 등기우편으로 발송하면 우체국은 ‘내용증명 우편으로 제출하였다는 것을 증명한다’는 문구가 적힌 도장을 날인하고 1통은 우체국에 보관, 1통은 집주인에게 발송, 다른 1통은 세입자에게 반환해 줍니다.

내용증명의 장점으로는 변호사를 선임해 준비해도 비용이 저렴하고, 소송과 비교해 빠르게 문제해결을 받을 수 있기 때문입니다. 전화와 문자, 메신저 등에 비해 법적으로 명확한 의사표시 전달 입증이 가능하다는 점도 장점입니다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “내용증명은 송달을 확인해 주는 장치가 있다는 점이 중요하다”며 “문자나 메신저 등은 상대방의 수신을 확인하기 번거롭기 때문에 해지 의사표시를 명확하게 하기 위해선 내용증명을 활용하는 것이 중요하다”고 강조했습니다.

다만, 법적인 강제력이 없고 내용증명을 받은 후 답변 내용증명에 대한 강제성도 없으며 집주인이 부재일 경우 반송될 가능성도 있습니다. 그럼에도 불구하고 내용증명은 세입자가 집주인에게 계약 갱신거절 통보를 했다는 중요한 단서가 되기 때문에 이후 소송 절차를 밟기 전 필수적으로 거쳐야 하는 과정입니다. 즉, 내용증명을 보내기만 하면 반송이 되더라도 추후 소송 진행 시 큰 문제가 되지 않는다는 설명입니다.

◆임차권 등기로 집주인 압박하기… 보증 보험 가입했다면 필수

임차권 등기 제도를 활용하는 것도 중요합니다. 임차권 등기는 세입자가 이사를 가더라도 해당 집을 점유할 권리인 대항력과 경매에 넘어갈 시 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권을 유지하는 제도입니다.

이는 전세보증금 보험에 가입한 세입자에게는 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입한 세입자는 일반적으로 문제 발생 시 HUG의 안내를 받아 임차권 등기 절차를 진행하게 됩니다.

예를 들어 세입자는 임차권 등기를 마친 후 HUG로부터 보험금을 수령하고 HUG가 세입자의 임차권 등기를 승계한 후 이를 기초로 주택의 경매 절체에서 우선변제를 받는 방법으로 지급한 보험금을 회수하는 방식입니다.

지난 7월에는 주택임대차보호법이 개정되면서 법원 명령이 떨어지기만 하면 임차권 등기가 완료될 수 있도록 했습니다. 기존에는 법원 결정이 집주인에게 송달됐다는 확인이 있어야 임차권 등기가 완료돼 송달을 의도적으로 회피하거나, 사망하는 경우 임차권 등기를 마치기 어려웠습니다.

임차권 등기 절차가 완료되면 해당 집 등기부등본에 이 내용이 기재됩니다. 즉, 등기부등본 상에 ‘빨간줄’을 긋는 것이죠. 이 기록이 확인되면 추후 계약을 하려는 세입자들이 기피할 가능성이 크기 때문에 집주인에게는 전세금을 돌려달라는 심리적인 압박까지 줄 수 있습니다.

◆전세금 반환에 12% 이자까지?... 지연 이자 청구 유의점

임차권 등기 설정까지 완료한 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환 소송을 제기해야 합니다. 이때 보증금 반환 지연에 따른 이자도 함께 청구할 수 있습니다.

지연이자는 소송이 제기된 날부터 판결이 나기 전까지는 민사법상 이자 5%가 적용됩니다. 판결 선고 이후 상환일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%를 적용합니다.

중요한 것은 전제 조건입니다. 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사를 해야 지연이자 청구가 가능합니다.

세입자와 집주인 주택 임대에서 동시이행 관계에 있습니다. 동시이행은 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 집주인은 전세 기간이 끝나면 전세금을 반환해야 하며, 세입자는 집을 집주인에게 돌려줘야 하는 명도의무가 발생합니다.

임차권 등기는 전세 기간이 끝난 후 전세 보증금을 돌려받지 못했다는 것을 확인받는 제도이지 명도의무를 지켰다는 것을 의미하는 제도가 아닙니다.

그렇기 때문에 임차권 등기가 완료된 후 이사를 한 후에서야 지연금 이자 청구가 가능합니다. 보증금을 돌려받지 못해 이사를 할 수 없는 상황이라면 그 집에서 살고 있는 기간 동안 지연이자는 발생하지 않습니다.

지연금 이자 청구 시 집주인에게 집을 비웠다는 사실도 확실히 알려야 합니다. 집주인의 서명이 담긴 인도확인증을 받거나 문자 등 기록이 남는 수단으로 빈집 사진과 비밀번호 등을 보내고 집주인이 이를 확인했다는 자료를 남겨야 합니다. 중개사를 통해 이사 사실을 전달하거나 세입자 혼자 집을 나온다면 집주인이 이사 사실을 알지 못했다고 발뺌할 수 있기 때문입니다.

엄 변호사는 “이사를 가지 않는 경우에는 세입자가 ‘나는 언제든 이사를 갈 준비가 돼 있다’는 의사를 표시하는 것도 중요하다”며 “지연금 이자 청구가 불확실하더라도 이 경우에는 명도 의무를 지킨 것으로 해석한 판례가 있기 때문에 이삿짐을 싸서 집주인에게 문자를 보내는 등 행위를 하는 것이 바람직하다”고 권고했습니다. [뉴스w]

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