서민의 주거비 부담을 경감시키고 주거를 안정시키기 위해 2009년 특별조치법을 제정해 도입한 제도가 토지임대부분양주택이다.
하지만 이 정책은 이렇다 할 효과를 발휘하지 못했다. 부동산 가격 상승을 통해 개인의 부를 축적하는데 익숙한 우리 국민에게 토지와 건물을 분리해 소유하고 공동체가 책임지고 토지와 건물을 관리하는 것에 익숙하지 않았기 때문이다.
공동체 토지 신탁에 대한 사회적 인식과 관련 법률 사항 미비도 효과를 반감시키는 데 한 몫했다. 이는 토지임대부분양주택에 부정적인 인식만 남기게 했다.
새로운 소유관계를 정의하는 공동체 토지신탁은 부담가능 주택의 지속성 보전, 소득격차 발생 방지 등 장점이 많음에도 불구하고 말이다.
그런데 최근 지속적인 부담가능 주택의 부담가능성 확보방안으로 토지와 건물의 소유를 분리하는 제도가 다시 검토되고 있다.
대표적인 사례가 공동체 토지신탁(CLT)이다. 미국과 영국, 캐나다에서 주택확보에 활용하는 제도다.
공동체 토지 신탁은 지역 사회 기반의 비영리와 사회적 경제조직이 토지를 영구적으로 소유하면서 이를 활용해 지불가능 주택 또는 생활 터전을 제공하는 제도다. 이를 통해 자산을 공동체 내 저장ㆍ순환시켜 지속 가능한 공동체를 유지한다.
미국 ‘주택과 도시재생법(Housing and Regeneration Act)에 따르면 공동체 토지신탁은 법인이 토지 및 기타 자산을 매입해 관리하고 지역 공동체의 사회, 경제, 환경적 이익을 증진하기 위한 목적으로 설립돼 지역공동체에 유익을 제공하는 비영리 단체로 규정한다.
이 정책은 다양한 미국 부동산 체제의 복잡한 상호 작용 혼합주의에서 발생한 것으로 공공의 정책적 지원이 필요하고 법률적 틀 안에 존재해야 한다.
하지만 우리나라는 공동체 토지신탁과 유사한 '토지 임대부 분양주택의 공공 매입'을 규정하고 있지만 매입 절차와 산정 가격을 자세히 제시하지 않고 있다.
물론 외국에서의 공동체 토지신탁의 지분공유 주택 정책이 한국 주택 문제를 해결할 수 있는 완벽한 해결방안이라기엔 어려움이 있다.
'Reinventing Real Estat'의 저자이자 미국 외교관 출신인 프란시스 조셉 미한(Francis J. Meehan)은 재개발에서 공동체 의미를 다음과 같이 말한다.
“발 디딤(stepping up)이라는 신화는 '뒤에 남겨지다(leaving behind)'라는 현실을 무시한다. 개인이 가진 것을 쌓고 활기찬 지역사회를 만드는 것 대신 '그냥 나서서 다른 지역 사회로 이동하자'는 것이었다. 공동체 토지신탁은 정말로 그 이동성을 줄이고 그들이 있는 곳을 개선하고 유지할 수 있는 동기를 만든다(Meehan,2014,130).
외국의 공동체 토지신탁은 대부분 단독주택이어서 아파트 위주의 한국 주택시장에 적용시키기에는 무리가 있다. 하지만 이를 면밀하게 검토해 토지와 건물의 소유를 분리해 분양하고 이후 매각에 따른 수익을 부담가능 주택공급제도에 활용하는 용기를 내야하지 않을까. [뉴스w]