서울 서초구 방배동이 새로운 부촌으로 재탄생할 전망이며, 이를 위해서는 재건축초과이익환수제 및 규제지역 이슈 해결이 관건이라는 분석 보고서가 나왔다.

NH투자증권은 25일 발간한 '방배동 재건축 심층분석-구역별 사업현황 및 사업성 분석' 보고서에서 방배동 재건축 사업장별 사업현황 및 특징, 사업 이슈 등을 점검했다.

해당 증권사는 방배동이 재건축 사업을 통해 향후 5년 이내 고급 아파트가 밀집된 '새로운 부촌'으로 재탄생할 것으로 전망했다. 현재 방배동은 일반적인 아파트 재건축과 단독주택 재건축 사업장이 혼재된 것이 특징이다.

이 가운데 단독주택 재건축 사업은 노후화된 단독·다가구·연립주택 등을 아파트로 재건축하는 사업으로 재개발과 비슷하다. 차이점은 기반시설이 갖춰져 있어 추가 설치가 필요 없고 임대주택 공급 의무와 세입자 등에 대한 손실보상 의무가 없어 사업성이 좋은 편이다. 

현재 완료된 사업장을 제외하고 단독주택 재건축은 5~7·13~15구역의 6개 진행 중이고, 아파트 재건축 단지는 방배 삼익, 신동아, 삼호(1·2차, 10·11동), 신삼호(삼호4차) 4개 단지가 본격적인 사업 진행 중이다. 

사업장별로 보면 속도가 가장 빠른 곳은 방배 6구역으로, 2025년 10월 입주 예정이고 그 뒤를 이어 5구역이 2026년 8월 입주 예정이다. 방배 삼익도 현재 공사 진행 중으로 2026년 입주를 목표로 하고 있다. 

사업 주요 이슈로는 '재건축초과이익환수제(재초환)' 및 '규제지역'을 꼽았다. 

재초환 부담금이 높으면 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하는데, 방배5·6·13·14구역은 2017년 12월 31일 이전 관리처분인가를 신청하며 재초환을 적용받지 않는 사업장이다. 재초환이 적용되는 사업장도 2023년 말 재초환법 개정으로 부담금이 줄어들 것으로 전망했다. 

다만, 보고서는 방배동의 경우 서초구에 속한 투기과열지구, 분양가상한제 적용지역으로 조합원 지위 양도 및 분양가가 제한돼 사업 추진에 영향을 미칠 수 있다고 봤다. 

향후 사업성 검토 시 중요 요인으로는 비례율, 용적률, 대지지분을 꼽았다. 특히 단독주택 재건축은 재개발과 같이 물건별로 감정평가금액이 달라서 비례율에 따라 분담금이 줄어들기도 늘어나기도 한다. 

오는 8월 일반분양 예정인 5구역은 조합원 분양가 평당 4000만원, 일반 분양가 평당 5100만원 수준으로 계획됐으나, 건축비용 상승에 따라 인상될 가능성이 있다는 분석이다. 

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "고급주택이 밀집된 지역에서 고급 아파트 단지의 릴레이 입주가 시작되면 다양한 부동산 유형이 고루 분포하고 넓은 녹지공간 및 우수한 학군을 바탕으로 특색 있는 강남 부촌으로 거듭날 전망"이라고 말했다.

이어 "대부분의 사업장이 착공 또는 철거 진행 중으로 5년 이내 입주 가능성이 크기 때문에 현재 매수 시기로 유효하다"면서도 "분양가상한제 지역이므로 가점이 높은 무주택자라면 청약을 통해 우선 접근하는 것이 유리하다"고 조언했다.

또, 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "방배동은 단독주택 재건축 사업장이 많아 전반적으로 사업성이 좋다"면서 "다만, 재개발과 같이 권리가액이 제각각이기 때문에 재건축초과이익환수 부담금, 조합원 분담금, 프리미엄에 따른 수익성을 잘 분석해야 한다"고 설명했다. [뉴스w]