“세입자와 임대차 계약을 맺으면서 제소전화해를 신청했습니다. 임대차 계약기간이 만료돼 재계약 하면 무조건 제소전화해도 재신청 해야 하나요?”
경험이 적은 건물주들이 제소전화해를 다시 신청해야 하는 상황이 올 수 있지만 이를 잘 모르는 경우가 많다. 재신청이 꼭 필요한 상황을 모르고 지나간다면 낭패를 볼 수 있고 오히려 재신청을 하지 않아도 되는 경우인데도 이를 두고 불필요하게 마음을 졸일 수 있어 주의가 요구된다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 12일 “제소전화해 재신청 여부는 건물주 입장에서 가볍게 여겨선 안 된다”면서 “실제로 강제집행이 필요한 상황에서는 재신청이 되지 않았다면 제소전화해 조서가 무효가 돼 법 절차 진행이 어려울 수 있다”고 조언했다.
엄 변호사는 제소전화해 재신청 여부를 판단할 때는 3가지 상황을 숙지해야 한다고 당부했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해가 꼭 필요한 첫 번째 경우는 계약 당사자가 달라졌을 때다. 계약 당사자는 당연히 임대차 계약을 맺은 건물주와 세입자를 뜻한다.
엄 변호사는 “세입자가 바뀌는 경우는 계약 기간이 끝나는 당연한 상황이 있지만, 세입자의 지인이 점포를 이어받아 장사하거나 세입자의 자녀가 점포를 이어받을 때도 계약 당사자가 달라졌기 때문에 제소전화해 재신청이 필요하다”고 설명했다.
제소전화해 재신청이 필요한 두 번째 경우는 점포 형태가 달라졌을 경우다. 가령 1층 1호실만 임차한 세입자가 추후 2호실까지 임차해 점포 규모를 늘리는 경우가 대표적이다.
엄 변호사는 “세입자가 화해조항을 위반해 강제집행을 진행할 때 법원의 집행관은 제소전화해에 특정된 점포 내에서만 강제집행을 진행한다”며 “제소전화해를 맺을 당시 임차한 점포와 현재 점포 규모가 달라졌다면 당연히 제소전화해도 다시 신청해야 추후 강제집행이 필요한 상황에서도 안전하게 건물을 돌려받을 수 있다”고 전했다.
세입자가 전대차 사업자일 경우 제소전화해 재신청이 여러 번 필요할 수 있다.
전대차 사업이란 건물주로부터 건물을 임차한 세입자가 다른 세입자를 받아 재임대하는 형태를 말한다. 이때 최초 건물을 임차한 세입자는 전대인이라 하며 전대인에게 건물을 임차한 세입자를 전차인이라고 한다.
엄 변호사는 “전대차 계약에서는 건물주, 전대인, 전차인 세 명 모두를 특정해 제소전화해를 신청해야 한다”며 “전대인이 한 명의 전차인만 받고 끝나는 경우가 아닌 이상 전차인이 바뀔 때마다 제소전화해는 다시 신청해야 추후 문제를 예방할 수 있다”고 전했다.